Más sobre los términos de los arrendamientos, si no tal vez del cariño

11/22/2018

Tal y como hemos discutido en muchas ocasiones pasadas, IASB ha emitido el IFRS 16 Leases [Arrendamientos], efectivo para los períodos anuales de presentación de reportes que comiencen en o después de enero 1, 2019.

 

Aquí miramos algunas materias relacionadas con la determinación del término/plazo del arrendamiento. Esto es:

  • el período no-cancelable de un arrendamiento, junto con ambos de:

  • (a) los períodos cubiertos por una opción para extender el arrendamiento si el arrendatario está razonablemente cierto de que ejercerá esa opción; y

  • (b) los períodos cubiertos por una opción para terminar el arrendamiento si el arrendatario está razonablemente cierto de que no ejercerá esa opción.

 

El término del arrendamiento comienza a la fecha del comienzo e incluye cualesquiera períodos libres-de-alquiler provistos al arrendatario por el arrendador. Al hacer la determinación, la entidad considera todos los hechos y circunstancias relevantes que crean un incentivo económico para que el arrendatario ejerza la opción para extender el arrendamiento, o para no ejercer la opción para terminar el arrendamiento. Éstos incluyen términos y condiciones contractuales para los períodos opcionales comparados con las tasas del mercado; mejoramientos importantes de la propiedad arrendada emprendidos (o que se espere sean emprendidos) durante el término del contrato; costos relacionados con la terminación del arrendamiento; la importancia que el activo subyacente tiene para las operaciones del arrendatario; y si la opción puede ser ejercida solo si se satisface una o más de las condiciones, y si es así, la probabilidad de que esas condiciones existirán. El estándar observa que la práctica pasada del arrendatario (por ejemplo, si típicamente ha usado tipos particulares de activos para períodos particulares de tiempo) puede ser útil en la valoración de si el arrendatario está razonablemente cierto de ejercer, o no ejercer, una opción.

 

El IFRS Discussion Group, de CPA Canada, recientemente desarrolló esos conceptos mediante considerar algunos ejemplos específicos, por ejemplo:

  • El Minorista A ha arrendado un almacén en una localización preferida de alta densidad para un término no-cancelable de cinco años, con una opción para extender el arrendamiento por otros cinco años a una tasa premium comparada con la tasa del mercado al final del término inicial. La práctica pasada ha demostrado que, en promedio, el Minorista A generalmente permanece en la localización arrendada durante 10 años.

 

Por supuesto, uno a menudo desea que tales escenarios ficticios vengan con más detalle, pero el ejemplo tal y como está todavía es útil para ilustrar los tipos de juicios que algunas veces serán necesarios. Por otro lado, puede haber un potencial ahorro de costos para que el arrendatario se mueva después de cinco años y evitar el incremento de la tasa premium. Por otro lado, su práctica pasada puede sugerir que este no sería el factor determinante, si bien el grupo observó la importancia de poner tal práctica en contexto y cuidadosamente considerar su valor predictivo – por ejemplo “El objetivo de negocios del Minorista A puede cambiar con los años y los avances o los cambios tecnológicos en el comportamiento de las compras de los clientes puede afectar su decisión futura para continuar arrendando una localización física.” El grupo también podía haber citado otras consideraciones, tal como los planes de la entidad para mejoramientos del arrendamiento y su período presupuestado para la recuperación de su costo. En general, no llegó a una respuesta clara para cuál sería el término del arrendamiento. Uno puede imaginar otros escenarios en los cuales el término del arrendamiento estaría más probablemente limitado al período no-cancelable, cuando un incremento por encima de la tasa del mercado sea impuesto al final de ese período; por ejemplo, en una situación que involucra espacio de la oficina de respaldo que fácilmente puede ser desocupado y reemplazado.

 

Aquí hay otro escenario que el grupo consideró:

  • Security Co. está en el negocio de prestar a los clientes servicios corporativos de monitoreo de la seguridad. Security Co. participa en un contrato de servicio con su cliente para prestar servicios de monitoreo de la seguridad por 12 meses. Al mismo tiempo, también participa en un contrato de arrendamiento con el cliente para proporcionarle equipo de seguridad por 12 meses. El equipo de seguridad tiene que ser devuelto al final del término. Ambos contratos han sido combinados y contabilizados como un solo contrato.   

  • Ambos contratos se renuevan automáticamente por 12 meses si el cliente no los termina dos meses antes que expiren los 12 meses del término del contrato. Security Co. no puede terminar el contrato después de 12 meses. La práctica pasada muestra que el 90 por ciento de los clientes de Security Co. no terminan el contrato antes de 12 meses; después de 24 meses, el 70 por ciento de los clientes permanece según el contrato; y después de 36 meses, solo el 20 por ciento de los clientes permanece según el contrato.

 

La premisa aquí es que cualquier renovación sería a la tasa del mercado, de manera que no existe incentivo financiero de una manera u otra. Sin embargo, aplican otros factores tales como el tiempo, esfuerzo e inconveniencia para que el cliente cambie los proveedores del servicio (e.g., devolver el equipo anterior y tener que instalar nuevo equipo) – el grupo los denomina factores “no-monetarios,” si bien la discusión también señala que tienen implicaciones de costo (el tiempo es dinero). El grupo concluyó que tales factores son relevantes en la valoración de la probabilidad de que el arrendatario extienda el contrato. También observó: “inherentemente es más difícil para un arrendador valorar la acción de un arrendatario cuando considera si el arrendatario está razonablemente cierto que ejercerá una extensión del término. El arrendador también debe valorar si la población de arrendamientos es homogénea para asegurar que sea razonable aplicar los porcentajes de terminación con base en la práctica pasada.” Una vez más, uno puede fácilmente imaginar cómo agregar factores adicionales al escenario puede inclinar la valoración en una dirección o en otra.

 

El grupo consideró también otros pocos ejemplos. En un caso, incluso llegó a una respuesta específica, incondicional, sobre cuál debe ser la duración del término de arrendamiento. ¡Vaya y léalo usted mismo!

 

Las opiniones expresadas son únicamente las del autor.

Esta traducción no ha sido revisada ni aprobada por el autor.

 

 

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